O que fazer para regularizar a sua propriedade imobiliária?
São muitos os casos em que as pessoas adquirem imóveis mas não conferem ou conhecem profundamente as implicações de falhas em transferência de propriedade junto aos Serviços de Registro de Imóveis. Irregularidades perante o código de obras, construções não averbadas, embaraço junto a Receita Federal ou prefeitura municipal, entre outros, são os problemas mais comuns quando falamos em empecilhos de transações imobiliárias, daí surge a necessidade de atuação de um profissional habilitado.
Diversos fatores podem comprometer a regularização imobiliária, a negociação desembaraçada de um imóvel, ou o processo de um inventário familiar. E várias são as razões para isso: Como inexistência de matrícula do imóvel, morte do vendedor sem a outorga da escritura pública, ampliações irregulares sem averbação, entre outros casos.. Contudo, a propriedade do imóvel somente se transfere após o registro no cartório em nome do adquirente, e para chegar até esse momento, diversos passos precisam ser seguidos, vamos à eles:
Mas antes, entenda os riscos e transtornos da não regularização da propriedade:
Antes de falarmos sobre alguns possíveis caminhos, deve-se considerar os riscos da não regularização de imóveis, algo muito comum, que pode acarretar muitos riscos para a saúde do seu patrimônio, como uma penhora em processo judicial. Isso porque como o bem está em nome de outra pessoa ele poderá sofrer penhora pela dívida dessa pessoa.
Outro risco é da perda da propriedade. Isso mesmo! Se outra pessoa comprar o mesmo imóvel, aquele que registra primeiro será havido como dono. Além desses riscos, a não regularização da propriedade do imóvel pode acarretar transtornos para os herdeiros.
Se o adquirente, em vida, não passou o imóvel para seu nome do Registro de Imóveis, seus herdeiros terão que regularizar o imóvel para depois inventariar e partilhar. Se não fizerem isso, eles só poderão inventariar e partilhar a posse do imóvel, e não a sua propriedade.
Diante disso, você pretende regularizar a propriedade do seu imóvel?
Sua resposta para esta pergunta provavelmente foi um sim. E isso é muito prudente, mas qual o melhor meio de regularizar a propriedade imobiliária? Depende!
E depende de vários fatores, pois alguns casos há irregularidades que são sanáveis pelas vias administrativas, porém, outras demandam a adoção de medidas judiciais. Algumas irregularidades demandam a conjugação de medidas administrativas e judiciais. O primeiro passo é procurar um profissional e levar até ele o caso e eventuais documentações pertinentes.
O meio de regularização dependerá do tipo de irregularidade a ser diagnosticada, adiante iremos tratar de alguns meios de regularizar a propriedade imobiliária.
Adjudicação compulsória:
O primeiro meio para regularização de imóveis que trataremos aqui é a adjudicação compulsória. A sua previsão legal se encontra nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e no artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937. A adjudicação compulsória é uma ação judicial do promitente comprador contra o promitente vendedor que se recusa a outorgar voluntariamente a escritura pública de compra e venda.
A escritura pública de compra e venda, em regra, é o documento hábil para transferir o imóvel para o comprador junto ao Serviço de Registro de Imóveis. Há vários requisitos a serem preenchidos para se utilizar da ação de adjudicação compulsória, é preciso analisar as particularidades de cada irregularidade imobiliária para concluir se é ou não caso de adjudicação compulsória.
Nessa ação pode-se pedir que o juiz supra a obrigação do promitente vendedor e determine ao registro de imóveis a transferência da propriedade do imóvel para o comprador, com isso a propriedade do imóvel estará regularizada em nome do novo adquirente.
Usucapião:
Outro meio de regularização da propriedade do imóvel é a usucapião. É muito comum pessoas que adquiriram imóveis há anos e terem perdido os comprovantes de pagamento, contratos.
Quando não há provas do negócio ou de sua quitação, ou a aquisição é feita pelo exercício da posse, é possível regularizar a propriedade pela usucapião, processo esse que pode ser extrajudicial (tramitar no Serviço de Registro de Imóveis) ou judicial (passando pela liminar de um Juiz). Para tanto, em ambos os casos é necessário reunir os documentos pertinentes e analisar o preenchimento dos requisitos legais.
Estes são alguns dos documentos necessários:
documentos pessoais da parte requerente
ata notarial provando a posse
documentos que provam a posse (IPTU, contas de água, luz, etc.)
planta e memorial descritivo
certidões negativas
justo título
Com isso, fica evidente que uma das formas de regularização de imóveis é a usucapião. Vale lembrar que o procedimento extrajudicial é mais rápido.
Inventário e partilha
Outra forma de regularização da propriedade é através do inventário e partilha familiar, que ocorre quando uma pessoa falece deixando bens, que passam a compor um patrimônio chamado espólio.
Todavia, no momento da morte, os bens são automaticamente transferidos para os herdeiros e legatários, conforme artigo 1.784 do Código Civil.
Entretanto, para que os bens imóveis passem a incorporar ao patrimônio dos herdeiros e/ou legatários, se faz necessário o processo de abertura de inventário e partilha, e, registro, esse processo pode ser extrajudicial ou judicial.
Se os sucessores – herdeiros e legatários – forem maiores capazes, estiverem de acordo entre si e assistidos por um advogado, poderão fazer o inventário em um tabelionato de notas. Se faltar um desses itens terão que usar a via judicial.
Contudo, só fazer o inventário e a partilha não é suficiente para transferir a propriedade. Ao final do processo de abertura de inventário e partilha, a sentença ou a escritura de partilha será levada à registro e então a propriedade dos bens imóveis passará para o nome dos sucessores.
Para o inventário e partilha é necessário reunir os documentos pessoais dos herdeiros, cônjuge sobrevivente, legatário e testamento (se houver), certidão de óbito do falecido, matrícula do imóvel, certidões de dívidas fiscais. Dessa forma, a realização de inventário e partilha é uma das formas de regularização de imóveis.
Como você pode ver, foram citadas algumas formas para regularização da propriedade do seu imóvel.
Mas afinal como fazer a regularização da propriedade do imóvel?
Essas são algumas das inúmeras maneiras de regularizar a propriedade imobiliária. O meio mais adequado ou a conjugação estratégica de vários meios dependerá do tipo de irregularidade diagnosticada, portanto, o diagnóstico correto da irregularidade antecede a escolha da solução acertada. Procure um profissional habilitado!
Comments